在投资领域，真正的高手都是价值投资者，价值投资的核心在于优质资产，优质资产才能创造长期价值。
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作为首只市场化机构运营的保障性租赁住房REIT——华夏基金华润有巢REIT（基金代码：508077）上演了一场优质资产的价值进击。
据一季报显示，华夏基金华润有巢REIT在项目出租率、经营业绩、可供分配金额等多项运营指标均超过招募书预期，为投资人创造了不俗收益。
究其原因有二，一是项目自身素质过硬，底层资产区位、配套、价格、保障等优势突出，出租率持续稳定，二是项目运营管理人以及基金管理人的专业能力强。
在“房住不炒”的主基调下，保障性租赁住房REITs正成为资金宠儿，华夏基金华润有巢REIT作为行业中的佼佼者，受到市场的关注和投资者的认可。
4月21日，在一季报业绩解读会上，华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖表示，未来，华夏基金和华润有巢并肩携手共同做好产品和底层资产运营管理，持续提升业绩，为投资人创造更多价值。
一季报多项指标超预期，底层资产运营稳健
翻开基金一季报，华夏基金华润有巢REIT呈现一个关键词——超预期。
核心业绩数据来看，今年一季度，该基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。
据基金经理苗晓霖介绍，华夏基金华润有巢REIT在经营层面和可供分配层面表现均超越招募说明书预测值。
在经营层面，截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢国际公寓社区泗泾店和东部经开区店的出租率均优于招募说明书预测值。
其中泗泾店出租率为96.99%，比预测值上涨了近6个百分点，期内新签租约343间。东部经开区店出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点，期内新签租约515间。
苗晓霖表示，整体来看，两个项目租期结构健康，企业租户集中度分散。
基金可供分配金额方面，华夏基金华润有巢REIT今年一季度可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。
2022年11月18日成立至2022年年末，该基金的可供分配金额为716.24万元，该金额较2022年同期预测值的完成度为118.29%，2022年实现的年化分派率为4.92%，相关分派率在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平。
展望未来，华夏基金华润有巢REIT两大项目业绩有较大提升空间。
据华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆介绍，政策层面，政府积极鼓励保障性租赁住房市场发展，中央政府和上海地方政府均出台了包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共服务等各方面支持的一系列政策，鼓励市场力量积极参与。
市场情况来看，上海租赁人口基数庞大，租房需求旺盛。上海到“十四五”末将累计建设筹措保租房60万套以上，其中40万套左右形成有效供应，能够一定缓解新市民青年人的住房困难，但是与潜在需求相比仍有较大缺口，预计高品质高性价比的保租房项目将长期稀缺。
莫一帆表示，项目未来业绩有进一步提升的空间，作为管理人我们对华夏基金华润有巢REIT充满了信心。莫一帆的信心，除了市场需求旺盛，还源于项目的优质以及项目的优秀运营能力。
专业化和市场化运营能力突出，助力盈利稳步提升
资料显示，2018年，华润置地创建有巢品牌。华夏基金华润有巢REIT是华润置地旗下有巢住房租赁、中信证券、华夏基金强强联合推出的重磅REITs项目，也是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。
截至2023年3月末，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间，管理规模位列央企第一，是市场上唯一在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业。
有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理陈嘉介绍，在中指研究院“2022年中国住房租赁行业经营质量榜”、“2022年中国住房租赁行业成长型企业排行榜”等第三方评测中，华润有巢均位列第一。
华夏基金华润有巢REIT底层的两个资产在区位、配套、价格、保障等方面均具备显著的优势。比如区位优势，项目邻近地铁9号线泗泾站，10分钟抵达松江大学城,30分钟地铁抵达徐家汇、漕河泾等都市圈，1小时内抵达上海虹桥机场交通枢纽，有利于吸引地铁沿线产业区的办公客群。
公募REITs收益来源主要为底层资产稳定的经营收益和物业资产小幅的增值收益。因此，提升保租房REITs盈利能力的关键，在于提升运营管理能力。
陈嘉介绍，作为市场化运营机构，有巢的经营优势有四个方面。一是具备相对灵活的租金调整机制，二是运营成本精细化管理，三是出租效能高，四是大数据管理能力强。
比如相对灵活的租金调整机制，相较于政府配租模式，华夏基金华润有巢REIT在满足政府对保租房租金管控要求的前提下，能够根据市场行情动态调价，实现量价平衡，一房一价具备更高的租金增长预期和收入实现能力。
优质资产具有长期投资价值，华夏基金华润有巢REIT上演价值进击，离不开优质基金公司以及基金经理的加持。
资料显示，华夏基金旗下有6只公募REITs产品，底层资产涵盖了高速公路、产业园区和保障性租赁住房，总发行规模约170亿元。6只产品上市以来，底层项目整体运营平稳。
早在2015年，华夏基金就组建团队开始REITs的研究工作，目前已经设置独立的REITs业务主办部门，即基础设施与不动产业务部，团队主要成员来自境内外基建和不动产领域知名的投资、资管和运营机构，在相关细分领域拥有多年丰富的投资及投后管理实操经验。
华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖表示，未来，将推进三方面工作，一是发挥主动管理能力保持产品稳健运作，为投资人实现良好回报。二是保持良好的信息披露质量，保持与资本市场投资人的良好沟通。三是持续推动平台可持续发展，将ESG理念作为长期原则。
近期，华夏基金华润有巢REIT扩募动向引发关注。业内人士认为，有巢住房租赁战略定位“行业领先的公寓资管商”，投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市可扩募的优质资产，并已圈定了一批储备项目，扩募未来可期。
从一季报来看，华夏基金华润有巢REIT多项指标超预期，已经上演了一场价值进击，未来业绩表现如何？将带给投资者怎样的回报？值得期待。